În cariera mea de avocat, am asistat zeci de clienți care doreau să vândă un apartament, unii pentru prima dată, alții după ani de experiență în domeniul imobiliar. De fiecare dată, am constatat că aceleași greșeli apar constant: documente lipsă, clauze vagi, lipsa verificărilor de bază. Acest articol oferă un ghid practic pentru vânzători, pentru a încheia o tranzacție sigură, legală și fără complicații ulterioare.
Acte necesare pentru vânzarea apartamentului
- Actul de proprietate – contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor etc.
- Extras de carte funciară actualizat – obținut de la OCPI, nu mai vechi de 30 de zile.
- Certificat fiscal – de la ANAF, care confirmă că nu există datorii la impozit.
- Certificat energetic – obligatoriu pentru vânzare.
- Adeverință de la asociația de proprietari – care să ateste plata întreținerii.
- Cadastru și intabulare – apartamentul trebuie să fie intabulat pe numele vânzătorului.
Pași esențiali pentru o vânzare fără riscuri
1. Verificarea cumpărătorului
Chiar dacă pare un pas mai degrabă specific agenților imobiliari, recomand vânzătorilor să se asigure că persoana cu care intră în discuții are intenții serioase. Am avut clienți care au pierdut luni întregi cu persoane ce nu puteau obține finanțare.
2. Semnarea unui antecontract
Este un pas important pentru blocarea prețului convenit și stabilirea condițiilor de vânzare:
- Avansul (de obicei 5-10%)
- Termenul de semnare a contractului final
- Condiții clare de reziliere
Recomand includerea unei clauze de penalizare în cazul în care una dintre părți se răzgândește fără motiv justificat.
3. Prezența la notar
Contractul de vânzare-cumpărare trebuie semnat în formă autentică, în fața unui notar public. Este important ca vânzătorul să citească integral contractul sau să îl trimită avocatului cu cel puțin 24h înainte.
Caz real: cum poți pierde timp și bani dacă nu ești atent
Un client care vindea un apartament moștenit a omis să facă intabularea pe numele lui. Deși avea toate celelalte acte, notarul nu a putut încheia contractul până nu a fost rezolvată intabularea. Procedura a durat aproape două luni, iar cumpărătorul a renunțat între timp, solicitând și restituirea avansului.
Recomandări din practică
- Nu promite livrarea apartamentului într-un termen imposibil (de exemplu, 3 zile după semnare), mai ales dacă nu ai o altă locuință pregătită.
- Evită să accepți avansuri fără semnarea unui document oficial.
- Consultă un avocat înainte de orice semnare, inclusiv a unui simplu antecontract redactat de notar.
Concluzie
Vânzarea unui apartament nu înseamnă doar o semnătură și un transfer de bani. Este o operațiune juridică care, dacă nu este gestionată corect, poate genera probleme serioase. Pregătirea temeinică, consilierea juridică și atenția la detalii sunt esențiale pentru o tranzacție fără stres.