În România, mii de apartamente sunt moștenite în baza unor acte vechi – titluri de proprietate din anii ‘70-‘80, contracte de vânzare-cumpărare de dinainte de 1990 sau chiar decizii administrative din perioada comunistă. În practica mea de avocat, primesc frecvent întrebarea: „Bunicul mi-a lăsat un apartament, dar nu avem intabulare. Pot să-l vând?”
Acest articol explică, pas cu pas, cum se procedează în cazul moștenirilor cu acte vechi, cum se face intabularea și ce probleme legale pot apărea dacă nu regularizezi situația.
Ce înseamnă lipsa intabulării?
Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Dacă ai doar acte vechi și nu s-a făcut niciodată intabularea:
- Nu poți vinde apartamentul
- Nu poți accesa credite ipotecare
- Nu poți dona sau înstrăina legal acel bun
Situații tipice întâlnite
- Moștenire de la părinți/bunici cu acte scrise de mână sau autentificate doar la primărie
- Lipsa cadastrului și a planului de amplasament
- Dificultăți în identificarea imobilului pe hărțile moderne
- Co-moștenitori care refuză să colaboreze
Pași pentru reglementarea juridică a unui apartament moștenit
1. Obține un certificat de moștenitor (dacă nu există deja)
- Se face la notar, în baza actelor de stare civilă și a documentelor existente.
2. Solicită o documentație cadastrală
- Se apelează la un inginer autorizat cadastru, care va măsura apartamentul și va crea un plan actualizat.
3. Întocmește o cerere de înscriere în cartea funciară
- Însoțită de actele vechi, planul cadastral, certificatul de moștenitor și un certificat fiscal.
4. Depune documentele la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară)
- Termen de soluționare: aproximativ 2-4 săptămâni
5. Corecturi suplimentare, dacă se solicită
- Uneori, registratorul solicită completări sau clarificări (ex: acte de succesiune mai vechi, dovada plății impozitelor)
Caz real: apartament din 1974 fără intabulare
Un client a venit cu un contract de vânzare-cumpărare din 1974 și o decizie de atribuire din perioada comunistă. Nu existau cadastru, intabulare sau certificat de moștenitor. Am parcurs cu el tot circuitul – succesiune, plan cadastral, certificat fiscal, OCPI – iar în final, în termen de 2 luni, a devenit proprietar legal. Astăzi, apartamentul este scos la vânzare cu acte în regulă.
Atenție la:
- Diferențele între adresele vechi și cele actuale (uneori, strada și numărul s-au schimbat)
- Apartamente cu mai mulți moștenitori care nu se înțeleg – în acest caz, e necesar partaj succesoral
- Acte vechi deteriorate sau incomplete – se poate solicita duplicat de la Arhivele Naționale sau Primărie
Recomandările mele ca avocat
- Nu aștepta momentul vânzării pentru a „pune în regulă” actele – procesul durează și poate bloca tranzacția
- Colaborează cu un inginer cadastral și un avocat încă de la început
- Dacă sunt mai mulți moștenitori, discutați deschis despre ce intenționați să faceți cu bunul: vânzare, închiriere, păstrare
Concluzie
Un apartament moștenit cu acte vechi nu înseamnă o situație fără ieșire. Cu pașii corecți și răbdare, dreptul de proprietate poate fi regularizat complet. Dacă te afli într-o astfel de situație, consultarea cu un avocat specializat îți poate salva timp, bani și nervi.