În cariera mea de avocat, am văzut cazuri dureroase în care apartamente moștenite din generație în generație au fost pierdute la licitații publice pentru datorii rămase nerezolvate. Mulți moștenitori nu știu că pot răspunde pentru obligațiile patrimoniale ale defunctului sau că simpla inacțiune (cum ar fi neplata impozitelor sau lipsa succesiunii) poate duce la pierderea bunului.
În acest articol, explic concret cum poate ajunge un apartament moștenit să fie executat silit și scos la licitație publică și ce soluții legale are moștenitorul pentru a-l salva sau a-și recupera partea cuvenită.
Cum ajunge un apartament moștenit la licitație publică?
- Datorii ale defunctului
- Dacă defunctul avea credite bancare, taxe neachitate sau alte obligații financiare, creditorii pot solicita executarea silită a bunurilor din succesiune.
- Datorii ale moștenitorilor
- Dacă moștenitorul intabulat pe apartament are propriile sale datorii (ex: ANAF, bănci, persoane fizice), bunul poate fi urmărit silit chiar dacă provine din moștenire.
- Neplata impozitului pe proprietate
- Este mai frecvent decât pare. Dacă apartamentul nu este trecut pe numele moștenitorilor și nu se plătește impozitul local, primăria poate cere scoaterea la licitație.
- Lipsa partajului între moștenitori
- Dacă bunul este indiviz și unul dintre co-moștenitori nu este de acord cu vânzarea, se poate solicita partaj prin licitație publică judiciară.
Ce trebuie să faci dacă primești o notificare privind licitația
- Verifică titlul executoriu – cine cere licitația și în baza cărui document.
- Consultă un avocat de urgență – termenul de opoziție este foarte scurt (în unele cazuri 15 zile).
- Formulează o contestație la executare, dacă sunt motive legale (lipsa notificării, nevalabilitatea creanței, erori procedurale).
- Achită datoria integral sau propune o reeșalonare (dacă este cazul).
- În cazul moștenitorilor multipli: discută o strategie comună (ex: preluarea datoriilor de către unul dintre ei în schimbul cotei părți).
Caz real: apartament scos la licitație pentru o datorie de 3.700 lei
Trei frați au moștenit un apartament în centrul Buzăului. Niciunul nu a făcut intabularea, iar timp de 5 ani nu s-a plătit impozitul local. Primăria a inițiat procedura de executare silită. Apartamentul a fost evaluat la 67.000 euro și scos la licitație pentru o sumă derizorie. Am reușit, în instanță, să suspendăm procedura și să obținem un acord de eșalonare, dar numai pentru că s-a intervenit rapid.
Recomandări ca avocat:
- Nu ignora notificările primite prin poștă sau afișate la ușă
- Plătește taxele anuale chiar dacă apartamentul nu e intabulat încă pe numele tău
- Finalizează cât mai repede succesiunea și intabularea
- Dacă ești co-moștenitor, propune partaj amiabil sau notarial – evită procesele lungi
Concluzie
Nimic nu este mai frustrant decât să pierzi o proprietate moștenită pentru o datorie minoră sau din cauza lipsei de acțiune. Licitația publică este o ultimă etapă a unei serii de neglijențe care pot fi evitate. Dacă ai primit o notificare sau ești în litigiu de moștenire, consultă imediat un avocat cu experiență în executări silite. Uneori, un simplu act administrativ făcut la timp poate salva întreaga moștenire.